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特别策划

武汉公积金新政落地 北漂一族回乡置业延期

疫情后武汉楼市快速复苏,购房投资需求大量释放同时,新房库存亦连创新高。

今年重阳节,原本计划和朋友去爬北京香山的齐小丽主动爽约了。被问及原因,她只是回了句:“哎,回武汉买房的计划又要被搁置了。”

10月22日,武汉公积金中心正式发布《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》(以下简称“办法”),对住房公积金异地个人贷款及商转公贷款的受理范围进行了调整。 这意味着像小丽这样工作在北京的购房者,将无法享受到公积金在汉购房的福利。

新政出台背后,是武汉楼市在疫情解封后快速复苏,导致住房公积金流动性紧张的趋势。业内认为,疫情后武汉楼市回暖明显,购房投资需求大量释放,收缩公积金贷款受理范围有利于公积金缴存额的上升,预计明年下半年会有相对宽松的可能,届时异地公积金货款有望再度放开。

异地公积金买房受阻非个例

10月23日下班时间,小丽的手机屏幕亮起,远在武汉的妈妈发来了一段楼盘样板间视频。与此前不同的是,视频之后紧跟着一句“北京公积金这边不能用了”。一开始小丽还不以为然,但想起9月份发布的《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》(征求意见稿),她立刻在手机上查询起来。

就在前一天,《武汉住房公积金流动性风险管理暂行办法》由征求意见稿变成正式规定。新规核心内容有两点,一是调整住房公积金异地个人贷款受理范围,除湖北省内以及长江中游城市群外,暂停受理其他城市贷款申请。二是调整商转公贷款受理范围,仅受理首套房商转公贷款申请。

新政正式落地,小丽的购房计划被彻底打乱。此前,她和家人花了两个月看好了楼盘和户型,只等到年底公积金账户金额达到满贷门槛就交定金。随即,齐小丽给几个武汉当地的房产中介和售楼处打电话,均被告知从政策内容来看,北京公积金武汉贷款买房这条路已经行不通。

问及是否有回旋余地,中介回复也是模棱两可。有的中介表示,除目标城市外,其它异地公积金不能贷款买房了,但政策随时都可能再变。有的中介则建议,异地公积金贷款并没有完全卡死,可以提交申请争取一下。

中介说法不一,但共同透露了一点,即目前北京公积金在武汉贷款买房,肯定不能如期进行了。来自武汉非限购地区的某楼盘房产中介汪小倩在接受锋面News采访时表示,“武汉情况突然变了,你朋友这种情况多得很,并不是个例。”

新政突袭背后,是武汉住房公积金流动性明显紧张的趋势。数据显示,武汉住房公积金的个贷率,从今年6月初的82.33%上涨到9月17日的87.33%,3个多月上涨了5个百分点。武汉公积金中心表示,此次新政出台,是为了避免再出现2016年无钱可提可贷的情况。据了解,2013年2月到4月,在短短两个月时间里,武汉住房公积金个贷率从81.92%上升到了86.50%,此后一路上升,到2016年6月末甚至一度超过100%。

基于市场变动来调整贷款政策,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为此举是非常正确的。“武汉调控说明公积金资金规模管理非常关键,要时刻注意公积金贷款需求和公积金资金池额度。本身武汉对于人才的吸引力度大,所以客观上会带来申请贷款人数的增加。更关键的是,随着各类购房需求回暖,炒房投机需求也会开始上升,适当限制部分人员贷款需求,从上半年的宽松步入到稳健有助于缓解贷款方面的压力。”

值得注意的是,武汉刚在9月25日举行了长江中游城市群住房公积金合作会议,宣布武汉、长沙、合肥、南昌、黄石、岳阳、九江、黄冈、株洲、抚州、咸宁、湘潭、宜春,宜昌、荆州、孝感、鄂州、天门、仙桃、潜江等20个长江中游城市住房公积金将实现互认互货。

一边放开长江中游20个城市公积金贷款,一边是暂停受理其他城市贷款申请,看似矛盾却反映着当下武汉楼市既要发展也要与“房住不炒”的整体调控方针保持一致的决心。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对锋面News表示,长江中游是以武汉为中心形成的特大型国家级城市群,承东启西、连南接北,是长江经济带的重要组成部分,也是实施促进中部地区崛起战略、全方位深化改革开放和推进新型城镇化的重点区域,在区域发展格局中占有重要地位。2018年11月,中共中央、国务院明确要求以武汉为中心引领长江中游城市群发展。因此本次暂停其他城市但放开长江中游20个城市公积金贷款,也是为了呼应区域、规划。同时,该政策对当地公积金流动性紧张起到了一定改善作用,也呼应了当前房住不炒的定位,保障了本地刚需人群的购房利益。

对于被新政“拒之门外”的异地回乡置业刚需人群,王小嫱给出了两点建议,一是可以将异地公积金转回武汉,但这个方法的提前是有接收单位,且转后公积金半年后才能使用。二是先商业贷款,等政策调整后再进行商转公。

至于政策多久之后才会再次调整,严跃进预测,类似公积金政策对楼市实际影响力度并不大,随着公积金缴存额的上升,预计到明年下半年武汉会有相对放松的可能。

政策松绑的预期并没有消除小丽的焦虑,毕竟房价不等人,现在买不上房未来可能就买不起 房了。对此,严跃进认为购房者暂时不用担心,“首先湖北楼市不管好与不好,政策肯定是以放松为主,鼓励住房的,即便是不鼓励,也会给予一些其他方面的便利。就目前房价来说,也是稳定的,或者说是低谷中略有升温。未来上涨也只会是在防范房价上涨、降低购房成本的基础上。

疫情后房企拿地力度加大

疫情解封后,武汉楼市回暖迅速,这种回暖首先表现在房企投资热度的提升上。今年10月,中指研究员发布数据显示,1-9月50家代表房企拿地TOP10城市中,中西部省会城市占7席,其中武汉排在第一位。

2020年1-9月50家代表房企拿地面积TOP10城市(数据来源:CREIS中指数据,中指地主)

专注武汉市场的业内人士认为,武汉重启土拍后,除了百亿级拿地的绿地、中海、龙湖等,融创、华侨城、金茂、招商也都加快了在汉拿地节奏,预计这一趋势在未来几个月仍将继续。

2020年1-9月房企武汉拿地排名(数据来源:诸葛找房)

与此同时,品牌房企在武汉楼市的投资也不满足于单盘开发,包括金茂和龙湖在内都已经开始聚焦城市运营。今年6月4日,龙湖与武汉地铁集团签署战略合作协议,双方将整合资源,发展轨道交通(TOD)及产城融合发展战略,推动轨道交通站点及上盖物业管理科技化与智慧化升级。10月25日,武汉城市运营未来预见者大会上,方岛金茂智慧科学城规划亮点发布,标志着金茂在武汉城市中心的首个城市运营项目进入落地阶段。

业内观点普通认为,虽然受疫情冲击,但武汉楼市潜力依然巨大。今年武汉的拿地势头高涨正是说明了房企看好武汉投资发展,无论是住宅还是其他复合型地产项目,对房企来说都是机会。

库存创新高去化压力陡增

与投资拿地势头向好一致的,是今年武汉楼市的销售情况。据中指研究院数据,截止10月26日,今年武汉住房销售已突破11.88万套,达到去年同期7成,市场成交总量规模位居全国前三。

其中,自4月8日武汉重启后,楼市住房成交量从5月份开始连续破万套,7月份更是突破2万套大关。楼市成交量迅速回升,或与疫情下积累的住房需求集中释放有关。经历了7月份的成交高峰,到8、9月份,需求逐渐得到满足,交易量回落到1.8万套。

成交价格表现上,受疫情和当地楼市政策影响,武汉二手房成交价格逐月下降,最大降幅出现在4月;而新房成交价格一直表现平稳,1-9月成交均价为1.37万/平方米。

2020年1-9月武汉房价数据(数据来源:诸葛找房)

10月15日,武汉市住房保障和房屋管理局发布《2020年1-9月武汉市房地产市场运行情况》,

其中新建商品房批准预售161278套,新建商品房销售117128套,存量房成交58651套;截至2020年9月末,已批准预售尚未网签的商品住房169728套。上海易居房地产研究院近期发布的数据则显示,武汉住宅库存面积连续好几个月创新高。

按照今年新房去化月均1.3万套计算,武汉新增商品住宅去化周期约为13个月,较今年4月份5.9个月大大增加。二手房方面,贝壳找房数据显示,截止10月30日武汉二手房挂牌量超过9.4万套,较3天前增加了近500套,直逼10万大关。

2019.1-2020.9武汉住宅库存数据(数据来源:上海易居房地产研究院)

住房库存面积继续扩大,挂牌二手房增多,新增新房去化周期进一步拉长,四季度武汉楼市供应充足,去化压力也大大增加。对此,严跃进认为,不断上升的库存面积不代表市场交易疲软,而是金九银十阶段推盘节奏加快。实际上武汉房地产交易市场本身就已经处于复苏的阶段,近期去库存周期略上升不会引起太多问题。”

而对于接下来四季度的市场交易情况,严跃进表示,后续市场交易会继续活跃,去库存周期也将进一步收窄。

(文中齐小丽为化名)

文/江朋

图/图虫创意

编辑/仰镜伊

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