曼谷优质地产市场将迎来变局

{"text":[[{"start":10.12,"text":"曼谷在日常生活快速而喧闹的交响曲中醒来。通勤者挤满地铁站台，身穿鲜橙色背心的摩托车司机在堵得水泄不通的车流间穿梭，街头摊贩烤着一串串猪肉，热油嘶嘶作响，声响弥漫清晨的空气，为匆忙赶路的人群准备早餐。但在位于市中心的高档住宅街巷朗素巷(Soi Langsuan)，几乎看不到这样的景象：喧嚣渐渐消散，归于宁静。"}],[{"start":37.31,"text":"其南端坐落着Nimit Lumpini Park North，这座住宅塔楼历经十年打造，将于今年迎来住户。室内设计可谓“静奢风”，这种风格在当地并不多见：采用诺悠翩雅(Loro Piana)面料、Arclinea厨房、美诺(Miele)家电、B&B Italia衣柜和穆拉诺(Murano)玻璃洗手盆。住户可饱览伦披尼公园(Lumpini Park)和历史悠久的皇家曼谷体育俱乐部(Royal Bangkok Sports Club)全景；康养设施由Chiva-Som提供，这也是该品牌首次与住宅项目合作。这里还将开设一家Dean & DeLuca，满足美国熟食爱好者的需求。"}],[{"start":72.07,"text":"未来几年，曼谷将迎来新一波高端住宅项目，其中包括瑰丽酒店集团(Rosewood Hotel Group)在亚洲的首个独立住宅项目，以及酒店品牌奕居(Upper House)的首个住宅项目。尤其是Nimit，它折射出曼谷高端住宅市场更广泛的变化：购房者的优先考量正在转变，新的买家群体也开始显现。但这一项目并非一帆风顺。"}],[{"start":null,"text":"

"}],[{"start":94.75999999999999,"text":"这一标志性项目背后是Pace Development Corp。自2004年以来，该公司凭借一系列雄心勃勃的建筑项目，助力曼谷改变城市天际线，其中包括MahaNakhon。MahaNakhon于2016年12月正式开放时，创下泰国最高建筑纪录，也是泰国首个丽思卡尔顿公寓的所在地。掌舵者是该公司创始人兼首席执行官索拉波·特查克莱西里(Sorapoj Techakraisri)，许多人称他为Khun Ying。过去，他主要着眼于本地买家，如今则将目光投向全球。"}],[{"start":128.79999999999998,"text":"特查克莱西里给人的印象颇为冷静。我们在8月短暂见面时，他身着米白色服装；9月和10月再见时也是如此。他是个颇具争议的人物，激进的策略令投资者和业界观察人士意见两极分化。有人认为，他将国际化设计和毫不妥协的标准带入本地项目，称他和他的公司“富有远见”；包括《福布斯》(Forbes)在内的另一些人则认为，这位开发商的举措“冒险”：他在金融危机期间宣布推出大京都大厦(MahaNakhon)，并在街头抗议和军事政变发生后仍坚持推进项目。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":163.30999999999997,"text":"与此同时，Nimit开业之际，泰国正因利率低至谷底（主要政策利率仅为1%）、经济增长停滞、家庭债务高企、房贷拒批率居高不下以及人口迅速老龄化而受到审视。第一太平戴维斯(Savills)的一份报告称，今年年初，售价超过1000万泰铢（约合30万美元）的住宅市场已连续三个季度萎缩。许多人担心，泰国正走上一条“日本化”道路——长期低通胀、低增长。"}],[{"start":191.93999999999997,"text":"此次推出也发生在Pace面临重大挑战之后：国际收购迫使该公司于2019年对总额26亿泰铢（当时约合8600万美元）的债务违约，并进行财务重组。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":204.37999999999997,"text":"但这也可能是一个充满机遇的时期。长期居留计划、品牌住宅的激增、门槛较低的房价，以及兼具都市活力与世界顶级海滩和康养设施的生活方式，正吸引着越来越多来自全球各地的富裕人士来到泰国。"}],[{"start":220.74999999999997,"text":"曼谷以金碧辉煌的寺庙和热闹的夜生活闻名，如今已从传统旅游目的地转型为东南亚最具活力的创意之都之一。这里涌现出新的当代艺术机构，如Dib Bangkok；本土时尚品牌受到国际认可，实验性音乐场景也日渐兴盛。"}],[{"start":239.09999999999997,"text":"设计师萨洛妮·洛达(Saloni Lodha)说：“对一个核心愿景在于工艺的人来说，我真的很喜欢这里。”她曾在印度、首尔和香港生活。疫情之后，她开始更多时间待在曼谷，并以这里为家人和工作的据点。她说：“这里有很多吸引我的地方。泰国人非常热情好客。我也觉得曼谷非常国际化。它让我想起20年前的印度，以及当时人们对年轻创意人士的开放态度。这里的创意社群尤其令我印象深刻。”"}],[{"start":272.02,"text":"莱坊(Knight Frank)最新《财富报告》指出，2025年曼谷高端住宅价格上涨6.3%，但在区域内仍具竞争力：第一太平戴维斯研究部(Savills Research)的数据显示，曼谷高端住宅价格为每平方英尺1120美元，低于新加坡的1850美元和香港的3750美元。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":291.07,"text":"咨询公司Mahanakorn Partners Group董事长兼管理合伙人卢卡·贝尔纳迪内蒂(Luca Bernardinetti)表示，新加坡或香港等区域性主要城市已是“非常成熟”的房地产投资目的地，该公司在亚洲提供物业管理、房地产开发和房地产经纪服务。“这些地方可能已发展到顶峰，房地产价格非常昂贵。”"}],[{"start":312.26,"text":"贝尔纳迪内蒂接着表示，曼谷仍有增长空间，发展势头依然迅猛。他特别指出了几个亮点：新的黄金地段已开放永久产权购买，这提升了开发商的投资价值，也增强了对国际买家的吸引力。曼谷的健康养生之都声誉也正成为一张重要王牌。泰国房地产巨头押注，国际买家愿意为健康支付溢价。"}],[{"start":337.84,"text":"近期监管政策的变化，也改变了全球买家对曼谷公寓的看法。过去，他们更青睐泰国的豪华别墅或独栋住宅，并常借助变通手段规避当地的土地所有权法律。不过，泰国正加大力度打击外国人通过代持公司或空壳公司非法持有土地。外国人可以拥有公寓产权，但所占比例通常不得超过一栋楼可售总建筑面积的49%。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":365.47999999999996,"text":"随着开发商越来越多地按照外国买家购房所需的标准和买家的需求来设计项目，曼谷房地产市场正处于变革的前夜。它准备好与新加坡或香港一较高下了吗？"}],[{"start":378.87999999999994,"text":"每次和我们交谈时，寡言少语的特查克莱西里似乎最感到宽慰的，莫过于这座拥有54层、187套公寓的Nimit大厦终于竣工。他说：“其他项目完工就是完工了，但这个项目经历了许多阶段。”尽管如此，他表示：“最终呈现的样子符合我的期待。我不知道人们会不会喜欢，但我很满意。”"}],[{"start":403.2099999999999,"text":"特查克莱西里说，Nimit于2015年推出时，超过70%的公寓在一个周末内售罄。许多买家是富裕的当地人，曾登上福布斯泰国富豪榜前50名；他们买房通常是为了子女，或作为第二套住房。"}],[{"start":419.06999999999994,"text":"但不到五年，Pace便面临财务重组和破产问题。特查克莱西里将公司的财务困境归因于其雄心勃勃的海外收购。作为迪安与德卢卡(Dean & DeLuca)的终身粉丝，他于2014年以1.4亿美元收购了这家美国杂货连锁企业，但难以推动其扩张。该公司美国业务遭受巨额亏损，门店陆续关闭，最终于2020年申请第11章破产保护。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":446.6499999999999,"text":"特查克莱西里承认，自己“经验不足”。“我们是一家房地产公司，却进军了餐饮业。而且，这项业务在美国。距离遥远，又进入了一个新行业，需要一些时间学习。对我来说，这是一个很棒的品牌。但我们缺乏相关经验，执行也不到位。这是一个感情用事的决定。”"}],[{"start":470.5299999999999,"text":"Nimit也遭受了影响，建设工期一再延误，疫情又令情况雪上加霜。特查克莱西里表示，约5%的买家撤回了报价。Pace被迫以140亿泰铢的价格，将大京都大厦(MahaNakhon Tower)的部分权益出售给泰国旅游、零售和免税行业的垄断企业王权国际集团(King Power International Group)。"}],[{"start":491.2399999999999,"text":"随着资金得以释放、公司完成私有化，特查克莱西里的重心重新转向完成Nimit项目，并将目标客户转向新一类买家。项目随后更名，弃用了原名Nimit Langsuan。特查克莱西里说：“Langsuan是一条几乎所有本地人都知道的街道，但并非所有国际人士都熟悉它。这栋大楼毗邻伦披尼公园，而伦披尼公园在全球更为知名。”"}],[{"start":518.1499999999999,"text":"特查克莱西里表示，他希望营造一种国际化氛围，仿效纽约上东区。类似的命名方式正日益普遍。例如，位于曼谷市中心的Belgravia Residences，便以伦敦市中心的富裕街区贝尔格莱维亚命名。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":534.4599999999998,"text":"第一太平戴维斯泰国(Savills Thailand)住宅业务副主管蓬帕蓬·汶卡尊恭(Prapaporn Boonkajornkul)表示，Nimit原本可能沦为一个警示案例，但凭借其性价比、设计，尤其是地段优势，重拾了声誉：“毗邻伦披尼公园，坐落于曼谷最成熟的豪华住宅走廊之一，而且周边可比项目供应有限。”"}],[{"start":553.1699999999998,"text":"一位不愿透露姓名的买家说：“作为一名在曼谷生活多年的外籍人士，我知道要找到紧邻伦披尼公园的永久产权公寓有多难。”促使这名买家出手的因素，既有这一稀缺性，也有“Pace的工程品质和对细节的关注”。与此同时，吸引这名买家在曼谷扎根的首要原因，是这座城市的生活方式：“这里非常适合居住。餐厅、酒店、医疗服务和国际学校都很出色，去泰国各地旅行的机会也很多。这里的生活节奏更轻松。”"}],[{"start":587.7399999999999,"text":"汶卡尊恭表示，曼谷市场的特点是买家纷纷转向优质资产，而地段至关重要。曼谷许多优质商业用地和历史地段归王室资产管理局（负责管理泰国王室的财富、土地和企业投资）及政府机构所有。这些土地通常不会以永久产权形式出售。"}],[{"start":608.8399999999999,"text":"因此，Nimit是一处永久产权地块，实属罕见。伦披尼公园(Lumpini Park)一带的永久产权项目十分稀缺。这里是黄金地段，适合希望住在曼谷市中心附近、同时与是隆(Silom)、沙吞(Sathorn)和素坤逸(Sukhumvit)等商业中心保持适当距离的人士。瑰丽酒店和奕居的住宅项目也将毗邻公园，同样为永久产权物业。"}],[{"start":633.55,"text":"贝尔纳迪内蒂表示，这些楼盘不受影响中低端市场的供应过剩和地方市场压力冲击，例如家庭支出高企导致抵押贷款遭拒的情况增加。他说：“就资本增值而言，曼谷可能是东南亚较有吸引力的市场之一。正在兴建的豪华公寓和顶层公寓，往往几个月内就销售一空，有些甚至只需几周。”"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":657.4699999999999,"text":"曼谷房地产顾问世邦魏理仕(CBRE)的研究显示，2026年上半年，市中心已竣工公寓项目的销售率为93%，在建项目为52%。超豪华公寓的销售率则分别为95%和85%。"}],[{"start":672.93,"text":"City Dynamic联席董事总经理Casey Au将伦披尼公园比作伦敦的Park Lane，并表示：“伦披尼公园是最负盛名的地段之一，即便不是最负盛名的地段。”City Dynamic是泰国City Realty与香港太古地产(Swire Properties)的合资企业"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":689.6999999999999,"text":"近40年来，奕居公寓项目所在地一直归City Realty Co所有。该公司是泰国房地产企业，也是陈氏家族的房地产部门。陈氏家族是泰国最具影响力的“老钱”家族之一，创始人陈弼臣(Chin Sophonpanich)是中国移民，曾于1944年创立盘谷银行(Bangkok Bank)。Au表示，负责家族房地产开发业务的陈智淦(Chali Sophonpanich)看到了推动项目向前发展的机会。自2026年5月开始预览奕居无线公寓（预计于2031年开业）和奕居公寓以来，两处项目合计近100套公寓的销售额已达100亿泰铢（2.96亿美元）。"}],[{"start":728.9999999999999,"text":"除伦披尼公园周边的无线电路、奇隆和朗素安一带外，曼谷高端房地产市场还有几个亮点：通罗、艾卡迈和蓬蓬日益成为买家的聚集地，他们希望住在奢侈品购物中心密集的区域。昭披耶河沿岸的查伦功和查伦那空等地，则吸引了偏好品牌住宅的人士。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":749.2299999999999,"text":"汶卡尊恭补充说，处于这类抢手地段的开发商得以大幅提价。Nimit的部分住宅售价已从开盘时每平方米约35万泰铢（1.036万美元）升至约90万泰铢（2.6645万美元）。"}],[{"start":764.6999999999999,"text":"瑰丽酒店集团全球住宅业务高级副总裁珍妮·本扎昆(Jenni Benzaquen)表示：“我们将瑰丽府邸(Rosewood Residences)视为一种高品质生活方式的载体，曼谷则提供了绝佳的背景。”该品牌只是众多投身泰国健康养生热潮的开发商之一。据泰国投资促进委员会(Thailand Board of Investment)称，泰国健康养生旅游这一板块在2025年创造的收入约为124亿美元。"}],[{"start":790.0899999999999,"text":"特查克莱西里笑着说：“有钱人只想活得更久。事实就是如此。延长寿命要从预防做起，而如今的技术正能提供这种可能。这是全球趋势，不只是曼谷如此。”"}],[{"start":805.05,"text":"Hyrox等健身活动以及长寿养生实践迅速兴起，正让这座城市占据优势。2026年8月，来自60多个国家的逾2万名运动员来到曼谷参赛，这是迄今亚洲规模最大的Hyrox赛事。来自瑞士的瑞珀妮(Clinique La Prairie)和加利福尼亚的AsandraMD等长寿诊所已在曼谷开设分店。Cellfitt Wellness等现有美容诊所则正在转型，业务不再局限于表层美容治疗（例如保妥适Botox注射和填充剂），而是转向提供细胞层面的诊断和预防性医疗服务。Nimit对面正在兴建WellEra——一座造价8.65亿美元、兼具多种用途的健康综合体。"}],[{"start":null,"text":" "}],[{"start":846.9699999999999,"text":"这些变化也体现在曼谷的高端住宅中。Nimit与奇瓦颂(Chiva-Som)的合作，为住户提供定制化健康计划和营养服务。奇瓦颂主席Krip Rojanastien表示，他看到奇瓦颂融入人们日常生活的机会，也赞赏Nimit鼓励“住户过上平衡的生活方式”。他说，项目毗邻曼谷一些最大的绿地，“让我们能够提供丰富的户外活动”。"}],[{"start":871.7599999999999,"text":"奕居公寓联席董事总经理托马斯·伍尔西(Thomas Woolsey)表示：“新冠肺炎(Covid-19)疫情以来，人们的生活方式发生了变化。人们更愿意拥有宽敞的空间、亲近自然，并重视运动和健康，这种意愿也越来越强。”"}],[{"start":887.0499999999998,"text":"泰国曾被宣传为“微笑之国”，但伍尔西笑着说，他越来越常看到，政府正借助健康养生和医疗旅游，试图将这一形象转向“长寿之国”。对富裕的房地产投资者而言，“这里如今是‘生命之国’。”"}],[{"start":903.7199999999998,"text":"抢先了解我们的最新报道——关注我们@ft_houseandhome(Instagram)"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1794028962_8736.mp3"}