{"text":[[{"start":6.24,"text":"本文作者系上海交通大学上海高级金融学院金融学教授，《刚性泡沫》(China’s Guaranteed Bubble)一书的作者"}],[{"start":13.43,"text":"今年春季，中国两个一线城市上海和深圳的楼市终于开始有了起色。就全国范围来说，看房人数和成交量均高于去年，二手房（相对于新建住宅）成交量达到自新冠疫情结束以来的最高水平。中国目前有一些专家声称，国内房地产市场必然已经见底。"}],[{"start":35.629999999999995,"text":"我不敢苟同。"}],[{"start":37.269999999999996,"text":"首先，中国房地产市场具有强烈的季节性。春季是楼市旺盛季节。2024年9月突然召开政治局会议，领导人在会上承诺要重振经济增长，其后，中国房地产市场以强劲势头迎来2025年春季，然而紧接着却是一线城市在全年余下时间普遍下跌的局面。"}],[{"start":59.72,"text":"其次，对任何重要资产类别如股票、债券和大宗商品来说，见底不会一蹴而就。在楼市，挂牌价继续下跌，这是看房和成交量增长的原因之一。"}],[{"start":72.52,"text":"还要考虑到投资者心态企稳、改善以及最终逆转的影响。据粗略估计，本轮中国楼市调整已导致财富蒸发了100万亿元人民币（合15万亿美元）。我们不应低估这对居民以及他们的房地产投资预期造成的创伤效应。中国A股市场上涨将在一定程度上推动投资者信心恢复，但股市涨势不一定具有可持续性。"}],[{"start":99.28,"text":"还有一点值得注意，看房和成交量增长似乎都集中在房龄较老、价格更让人承受得起、租售比更为可观的板块。"}],[{"start":108.55,"text":"在房价跌了5年后，一线城市部分房产的租售比达到2%，在三亚、太原等三四线城市甚至达到更高水平。这样的收益率在利率总体处于较低水平的环境中是有吸引力的，目前三年期储蓄账户的年息约为1.5%。"}],[{"start":126.74,"text":"然而，有必要指出，目前抵押贷款利率为3.5%左右，表明出租房子的收入不够用作按揭还款。要使中国房地产对投资者具有吸引力，在租金没有大幅上涨的情况下，房价必须进一步下跌。"}],[{"start":142.9,"text":"放眼全球，房地产市场始终具有割裂的特征。相邻县市的房价状况可能大相径庭。即使在同一个区域，价格水平也可能相差很大。单从部分一线城市的数据来看，中国房地产市场也许显得颇为振奋人心，但未必能由此推导出全国范围皆是如此。"}],[{"start":164.69,"text":"毕竟，在最新这轮楼市调整中，中国大部分城市都经历了更漫长、幅度更大的房价下跌。其中许多城市还出现了人口下降趋势，这将对当地房地产市场产生长期负面影响。"}],[{"start":179.77,"text":"最后但同样重要的是，在过去几十年里，年轻人，尤其是刚毕业的大学生和新婚夫妇一直是中国新建住宅的购买主力，而如今的年轻人对房子（也许是对所有东西）抱着截然不同的态度。中国年轻人不再把拥有一套住房看作是人生中最好的投资机遇，甚至不认为是必须置办的。相反，他们把钱更多地花在体验上，毕竟房价仍然不是他们能负担得起的。"}],[{"start":208.3,"text":"当最年轻的这代潜在购房者不再循规蹈矩，很难想象中国房地产市场能继续按照老的套路走。"}],[{"start":216.15,"text":"译者/何黎"}]],"url":"https://audio.ftcn.net.cn/album/a_1780376995_2630.mp3"}